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                                                相寓劉洋:緊扣保障民生主線 住房租賃“看長行穩”

                                                2022年03月10日 17:38:53   來源:21世紀經濟報道

                                                  2015年首次提出租購并舉以來,支持租賃住房的頂層架構近年來相繼完善,剛剛過去的2021年更是被稱為“中國住房租賃市場極其重要且具有標志性的一年”,政策的定調、細化、推進,使得行業完成了從頂端到微觀的全面構建。

                                                  土地政策、金融財稅政策、市場監管政策等多管齊下,致力于扶持和完善住房租賃特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業閉環,并積極引導和鼓勵多元化市場主體參與行業建設和發展,充分調動市場的積極性。

                                                  租購并舉的大背景下,住房租賃行業也被認為迎來了新的發展機遇。如何充分發揮市場主體的積極性和創新性,進一步滿足廣闊的租住需求,呈現出的是一片新藍海。

                                                  但住房租賃又是個極其需要沉淀的領域,投入大、回報周期長、運營壓力重、非?简灧⻊漳芰。資本炒作最盛之時,市場亂象頻出,盲目擴張的浪潮退去之后,留下來的企業更需要厘清生存與發展的平衡,才有望以多年積累的投資、開發、運營和管理能力,在多元化住房租賃體系中發揮作用。

                                                  基于這樣的背景,21世紀經濟報道近日專訪了我愛我家集團副總裁、相寓總經理劉洋,就住房租賃的新發展模式和企業的生存邏輯展開思辨。作為深耕住房租賃領域近二十年的“老兵”,劉洋經歷過行業最初的荒蕪,也在市場最喧囂的時候帶著相寓走過沉浮。

                                                  劉洋認為,緊扣“保障民生”的主線,支持住房租賃的宏觀政策越來越堅定,也為行業帶來了暖風。

                                                  “在租購并舉的大格局之下,住房租賃行業是民生保障型行業里的一支不可或缺的力量。安居樂業,先安居而后樂業,保障和改善新市民的居住環境,成熟的機構化經營企業可以有效推動租購并舉格局的發展,作為市場鏈接的紐帶,是多層次供給體系的必要組成部分。”劉洋說,住房租賃企業在盤活供給存量、保障居住體驗起到重要的作用,成熟的住房租賃企業會通過數字化能力建設、數字化工具的運營,不斷迭代提升運營質量與服務水平。

                                                  另一方面,探索新的發展模式意味著“看長”和“行穩”。劉洋認為,與居住緊密相關的房地產行業近年來經歷了深度變革,房地產開發企業中高杠桿、高周轉的模式已經難以為繼,產業結構轉變進入關鍵期,房地產從開發模式向服務模式的轉變愈發明顯,無論是開發型房企還是租賃住房企業,都需要“看長”,更需要“行穩”。

                                                  具體到長租企業本身的生存邏輯,劉洋認為當今企業的發展要根植于市場需求洞察,“想客戶之所想”,要依托大數據及數字化能力建設,“利企業運營之器”,完善產品矩陣提升客戶服務體驗及企業運營能力,“超客戶之所需”。

                                                  長租企業的規模擴張曾出現過極端案例,兩家長租企業在比拼加價收房的過程中兩敗俱傷。劉洋對于規模的觀點是,企業最重要的“內核”是穩定、持續且有效的核心能力建設,而非盲目追求“表象”一些淺層指標的提升。

                                                  關于未來競爭格局,劉洋認為,市場化依然會成為住房租賃行業的供給主體,機構化企業在市場供給中的位置會進一步提升和加強,整體市場會以規模性機構化企業為主力,個性化產品作為補充,形成多元穩定的組成結構。

                                                  (我愛我家集團副總裁、相寓總經理劉洋。圖片提供/相寓)

                                                  新發展模式

                                                  記者:2021年12月,中央經濟工作會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

                                                  如何理解“探索新的發展模式”?加快發展長租房市場對于長租行業意味著什么?

                                                  劉洋:自2015年中央經濟工作會議首次提出“租購并舉”和2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”以來,支持租賃住房的宏觀政策越來越堅定。

                                                  從原來的廉租房、公租房到共有產權房,政策一步一步在完善,去年又明確了保障性租賃住房,致力于解決新市民、青年人群體的住房問題。

                                                  探索新的發展模式,我理解應該包括兩個層面,一方面是開發型房企原來的高杠桿、高周轉模式行不通了,需要去金融化、防風險,需要進行產業結構的轉變,不能只掙快錢、短錢,從關注短期收益轉變為打造企業長期核心基礎能力建設和價值體現。

                                                  另一方面,房地產從開發模式向服務模式的轉變是一個大趨勢,但是行業轉型需要時間,行業上下相關產業鏈極其長,我們需要耐心一些來觀察。

                                                  但十分確定的一點是“保障基礎民生”,這是非常明確的主線。在租購并舉的大格局之下,長租企業是民生保障型行業里的一支重要力量。成熟的長租企業,恰恰是推動租購并舉的有效力量,是多層次供給體系的一環,企業長期積累的運營能力或許可以用于保障性租賃住房的運營,這些都是有益探索。

                                                  未來長租行業的發展區域也會有變化,可能逐步從北上廣深一線城市逐步向強二線城市擴展。

                                                  生存邏輯

                                                  記者:過去幾年,長租市場曾有過輝煌時刻,房企和資本爭相入局,但這本質上是一個“慢生意”,需要大量的前期投入、專業化長期運營,才能獲得最終的正循環。也有多個長租企業負責人曾公開表達過行業魚龍混雜、利潤微薄等問題。長租企業的業務邏輯是什么樣的?怎么平衡“慢和快”的關系?

                                                  劉洋:住房租賃企業本質是服務行業,同時也是民生行業, 幫助新市民、青年人實現安居,是時代賦予住房租賃企業的使命。長租企業致力于解決居民在購房之前的安居問題,我們面向的是剛需群體,需要從根本上了解消費者需要什么,先要滿足消費者最核心的基本要求。

                                                  “想客戶之所想”,要依托大數據及數字化能力建設,“利企業運營之器”,完善產品矩陣提升客戶服務體驗及企業運營能力,“超客戶之所需”。

                                                  另外,這是一個需要長期投入的行業,企業最重要的“內核”是穩定、持續且有效的核心能力建設,而非盲目追求“表象”一些淺層指標的提升。

                                                  我認為,“看長”、“行穩”的初心很重要,經營理念保持理性,不設單一優先指標,不盲從,不跟風,遵循經營原則和經濟規律,踏實走好每一步,將政策與經營結合到實處,從客戶需求出發,真正體現企業價值。

                                                  越是行業喧囂和浮躁的時刻,越要冷靜判斷,厚積薄發,重視優質資產,調整產品結構,才能為后續更健康的發展留下充分準備。

                                                  長租公寓的發展布局將與此前有所不同,供給端正在告別傳統中介模式,進入多元化運營探索轉型的關鍵時期,服務變得越來越重要。

                                                  對于企業本身來說,“慢即是快”,能夠慢慢打磨出包括委托、裝修、租住、家政服務和家居產品等在內的公寓服務生態體系才是需要關注的部分,并且需要注重優化品牌服務質量,提升用戶的服務體驗。

                                                  未來競爭格局

                                                  記者:決定長租企業未來競爭格局的是哪些關鍵能力?

                                                  劉洋:租賃機構化、專業化運營是未來行業發展趨勢,且在幫助業主提供專業的管理服務,為租客提供規范的租后服務方面,均已得到驗證。

                                                  機構化和專業化運營包括對管理標準、產品結構、租后服務等各業務鏈條進行優化改造,通過數字化的能力建設提升管理效率等。

                                                  市場化依然會成為住房租賃行業的供給主體,機構化企業在市場供給中的位置會進一步提升和加強,整體市場會以規模性機構化企業為主力,個性化產品作為補充,形成多元穩定的組成結構。

                                                  此外,長租企業還需要具備幾點關鍵能力,一是對市場要有深入理解,二是要有“看長”、“行穩”的決心,三是要有深厚的能力建設和長期的投入。“在這樣的基礎上,圍繞居住生活的大場景做創新性外延,探索更多可能性。”

                                                  未來,能力輸出也會變得愈發重要,比如把管理能力和系統能力輸出出去,用自己的所積累的市場資源與經營經驗推動行業發展。

                                                  記者:相寓接下來的發展戰略是什么樣的?還會有哪些新的探索?

                                                  劉洋:一方面是空間和地域的拓展,未來將從純一線城市逐步向強二線城市加大業務量,尋找新的可能性。

                                                  二是在產品結構上的拓展,圍繞著居住生活場景去迭代和升級,推出個性化租住產品,來滿足消費者多種需求。

                                                  三是加大輕托管業務。相寓輕托管模式向第三方提供品牌、系統、產品運營支持,目前位于深圳市光明區的輕托管項目已正常運營,具備快速復制推廣的條件,也落戶了天津市濱海高新區城市更新項目與智能智慧產業聯合加速基地。

                                                  藍領公寓和運營業務也是方向。除了公寓的運營以外,相寓也在嘗試園區的生活配套規劃運營。

                                                  同時,相寓會持續堅定數字化能力建設與投入,以數字化工具賦能企業運營效率及服務水平的不斷升級。

                                                  (文章來源于21世紀經濟報道,作者孔海麗)

                                                  文章內容僅供閱讀,不構成投資建議,請謹慎對待。投資者據此操作,風險自擔。

                                                [編號: S121]
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